Введение

Глава 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями

1. Понятие сделки

2. Жилые помещения как объект сделки

3. Особенности оформления сделок с жилыми помещениями

4. Действительность и недействительность сделок с жилыми помещениями

Глава 2. Правовой анализ отдельных видов сделок с жильем

1. Ипотека жилых помещений

2. Купля-продажа жилых помещений

3. Мена жилых помещений

4. Дарение жилых помещений

5. Найм жилых помещений

6. Пожизненное содержание с иждивением

7. Наследование жилых помещений

8. Виды мошеннических сделок с жильем

Заключение

Список используемой литературы

Предметом исследования моей дипломной работы являются сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья).

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей сделок с недвижимостью. Исходя из цели работы, мы ставим перед собой следующие задачи:

- рассмотреть понятие договоров сделок с недвижимостью, их форму и содержание;

- выявить расхождения теоретических и практических материалов относительно договоров сделок с жилыми помещениями;

- исследовать особенности договоров сделок с недвижимостью, находящейся в различных формах собственности;

- рассмотреть общую характеристику порядка заключения, изменения и расторжения договоров с недвижимостью;

- рассмотреть практические аспекты государственной регистрации перехода прав на недвижимость, а также ускоренную процедуру государственной регистрации;

- выработать практические наработки и рекомендации относительно заключения отдельных договоров с недвижимостью.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что сделки с жилыми помещениями в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретают все большее значение. Поэтому интересно рассмотрение выработанной судебно-арбитражной практики, слабых сторон действующего гражданского законодательства. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит недвижимость частному лицу (физическому или юридическому) или государству и т.д.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону, договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например, договор найма-продажи, предусмотренный ст.501 Гражданского кодекса. К сделкам с жильем применимы статьи главы 52 ГК "Агентирование" (ст.1005-1011).

Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи ГК о найме жилого помещения (гл.35), безвозмездном пользовании (гл.36), страховании (гл.48), об обязательствах вследствие причинения вреда (гл.59) и другие правовые нормы, которые, надо полагать, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе.

При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса тем не менее выделяет наиболее значимые из них.

Прежде всего, это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - N 32. - Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - N 5. - Ст. 410.

3. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 года // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 407.

4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. №70-Ф3 // Российская газета. - 16 мая 1995 г.

5. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 июня 1996 г., - №25. - Ст. 2954.

6. Закон РФ от 9 октября 1992 г. N 3615-1 "О валютном регулировании и валютном контроле" // Российская газета. - 4 ноября 1992 г.

7. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 июня 1996 г., - №25. - Ст. 2963.

8. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. - 8 декабря 1994 г.

9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г., - №30. - Ст.3591.

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 30 июля 1997 г. - № 145.

11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // "Российская газета". - 2 августа 1997 г.

12. Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 января 2000 г., - №2. - Ст. 149.

13. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.84г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 406; 1966. - №32. - Ст. 771; 1973. - №51. - Ст. 1114; 1974. - №51. - Ст.1346; 1986. - № 23. - Ст. 638; 1987. - №9. - Ст. 250; 1988. - №1. - Ст. 1; 1991. - №15. - Ст. 494; 1992. - №15. - Ст. 768; - №29. - Ст. 1689; - №34. - Ст. 1966.

14. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года. // Ведомости ВС СССР, - 1991, - №26.

15. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Российские вести. - №210. - 1993 г.

16. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993. - №50. - Ст. 4868.

17. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "Об утверждении Государственной Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" // "Российская газета". - 4 января 1994 г.

18. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 25 июля 1994 г., - №13. - Ст. 1478.

19. Постановление Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации" // Российская газете - 21 августа 1997 г.

20. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г., - №8. - Ст. 963.

21. Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. № 237 "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Российская газета. - 4 марта 1998 г.

22. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Российская газета. - 4 марта 1998 г.

23. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 4 марта 1998 г.

24. Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 18 марта 1998 г.

25. Постановление правительства РФ от 11.01.01 №22 "Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России" // Собрание законодательства РФ. - 20 января 2001. - № 3. - Ст. 273.

26. Приказ Минюста РФ, Мингосимущества РФ, Минземстроя РФ от 22 июля 1998 г. № 83/172/23 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Зарегистрировано в Минюсте РФ 31 июля 1998 г. Регистрационный № 1577 // Финансовая Россия. - 13 - 19 августа 1998 г., - № 29.

27. Приказ Госкомзема от 9 июля 1998 г. № 45 "Об утверждении Методических указаний по оформлению межевого дела по купле-продаже, обмену, дарению, аренде и наследованию земельного участка" // Справочная правовая система "Гарант".

28. Указ Президиума ВС СССР от 4 августа 1983 г. №9779-X "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан" // Ведомости Верховного Совета СССР. - 1983г., - №32. - Ст. 492.

Материалы судебно-арбитражной практики:

1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 1997 г. №3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1997. - №4.

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г., - №1.

Учебная и научная литература:

1. Артабаева Л. С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия // Юрист. - 2001. - №1.

2. Брагинский М. И Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд "Правовая культура", 1997.

3. Брагинский М. И Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд "Правовая культура", 1997.

4.. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.

5. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999.

6. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. - М.: Инфра-М, 1996.

7. Гражданское право. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - Часть 2. - М.: Проспект, 1998.

8. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. - 1998 - №6.

9. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., - 1998.

10. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999.

11. Крылов С. "Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы". // Российская юстиция. - 1997. - №10.

12. Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. - 1996. - №8.

13. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйство и право. - 1997. - №№ 8, 9.

14. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 1998. - №7.

15. Саватье Р. Теория обязательств. - М., 1972.

16. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. - 1998 - №10.

17. Советское гражданское право: Учебник / В 2 т / Под ред. О. А. Красавчикова. - М., 1985. - Т. 1.

18. Хвостов В.М. Система римского права. - М., 1996.

19. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право.- 1998. - №2.

20. Чупрынина Н.Ю. Приобретение и аренда офиса // Законодательство. - 1997. - №3.

21. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.). - М.: Спарк, 1995.

Примечаний нет.