ВВЕДЕНИЕ 3

1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 7

2. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАК ОСНОВНОЙ ИСТОЧНИК РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 22

2.1. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ, СТОРОНЫ, СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ И ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 22

2.2. СОДЕРЖАНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 37

2.3. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 44

3. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 49

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 56

БИБЛИОГРАФИЯ 60

В современных условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. В связи с этим немалое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Как указывает А.В.Ерш, подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено . Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. И.Б. Новицкий отмечал: "в отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору" .

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то можно отметить, что римские требования к объекту найма были тогда полностью восприняты. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. "Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма" .

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом. Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества в наем.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода .

В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования .

Отдельно следует выделить большое значение договора аренды зданий и сооружений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих.

Приведенными положениями обусловлена актуальность темы данной квалификационной работы.

Предметом исследования являются действующие нормативно-правовые акты, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика. В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды зданий и сооружений.

Необходимо отметить, что отдельные вопросы договора аренды в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.Е. Дорогавцеву, Н.Д. Егорова, И.В. Елисеева, А.В. Ерш, Т.Ю. Комарову, В.Н. Литовкина, И.Б. Новицкого, В.В. Ровного, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, М.Н. Суровцову, Н.А. Сыродоева, Ю.К. Толстого, Б.Л. Хаскельберга, Г.Ф. Шершеневича.

Целью данной квалификационной работы является анализ норм действующего российского гражданского законодательства, регулирующего аренду зданий и сооружений. Поставленная цель достигается путем решения ряда задач:

" изучением основ правового регулирования аренды зданий и сооружений по действующему гражданскому законодательству РФ;

" исследованием Гражданского кодекса РФ в качестве основного источника регулирования аренды зданий и сооружений;

" проведением правового анализа договора аренды зданий и сооружений по его элементам (включая понятие, предмет, стороны, форму, существенные условия, содержание и исполнение, а также порядок заключения, изменения и расторжения исследуемого договора);

" анализом имеющихся проблем применения исследуемого правового института на практике;

" обобщением выводов по проделанной работе.

Нормативно-правовые акты.

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 25 декабря 1993 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II. (в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ, от 24.10.1997 N 133-ФЗ, от 17.12.1999 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 30.12.2004 N 219-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 № 21-П) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

3. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711.

4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ // СЗ РФ. 2002. №30. Ст. 3013.

5. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. №4. Ст. 251.

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

7. Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 (в ред. Указа Президента РФ от 20.05.2004 №649) "О структуре федеральных органов исполнительной власти" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. №11. Ст. 945.

8. Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" // Экономика и жизнь. 1992. №43. (не действует)

9. Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2004г. №691 "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом" // Российская газета. 3 декабря 2004 г.

10. Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. №685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.11.2000 №891)" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 27. Ст. 3200.

11. Постановление Росстата от 17.01.2005 №2 "Об утверждении дополнений и изменений к инструкции по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения № 1-Предприятие "Основные сведения о деятельности предприятия" // http://base.consultant.ru/3000/nbu/cgi/online.cgi?req=doc;n=46461;base=NBU

12. Приказ Министерства юстиции РФ от 6 августа 2004 г. № 135 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" (в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 №199) // Российская газета. 31 августа 2004 г.

13. Письмо Министерства финансов РФ от 28 ноября 2002 г. №03-01-01/03-432 "О средствах, полученных от арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" // ОвД. Межведомственный информационный бюллетень. 2004. № 4.

14. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002. №1.

15. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Ребау АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002. №1. С. 8.

Литература.

1. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. №. 1

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М: "Статут", 2003. - 800 с.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М, 2000.

4. Витрянский В.В. Договор аренды // Закон. 2000. № 11.

5. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.

6. Вишневецкая Р.Я., Мисник Г.А., Мисник Н.Н.. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002. С. 95; См. также: Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2001. № 2. С. 62-63.

7. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. - М. : Бизнес-информ, 1999. - 218 с.

8. Волынцева А.В. Особенности государственной регистрации договоров аренды и сооружений // Сибирский юридический вестник. 2000. №4. С. 12.

9. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. О.Н. Садикова). - М.: Юристъ, 2004.

10. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997.

11. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2 / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.

12. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., 1999.

13. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое сооружение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 11. С. 105-107.

14. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2000. № 8. С. 96-101.

15. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9. С. 47-51.

16. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7. С. 21-24.

17. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. 1998. № 3.

18. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.

19. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999.

20. Комментарий к делу № 9523/02 (постановление Президиума ВАС РФ от 14 января 2003 г.) / Полонский Б.Я. Экономическое правосудие: единство правоприменения // Законодательство. 2003. №6. С. 18.

21. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / Под ред. В. Д. Карповича М., 1996.

22. Мызров С.Н. Договор аренды: Автореферат дис. на соиск. уч. ст. канд. юр. наук. - Ульяновск, 2000. - 22 с.

23. Новицкий И.Б. Римское право. М., 1993. С. 186.

24. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999.

25. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991.

26. Смирнов В.В., Лукина, З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: Ось-89, 1998. - 303 с.

27. Суровцова М.Н. Проблемы применения законодательства об аренде зданий и сооружений в хозяйственной деятельности // Вестн. Том. гос. пед. ун-та. Сер.: Правоведение. История. - Томск, 1998. Вып. 3. С. 34-37.

28. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №. 8.

29. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. - Томск: Издательство Томского университета, 2003. - 134 с.

30. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. - Томск: Издательство Томского университета, 2003.

31. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. М.: СПАРК, 1995.

32. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 10. С. 72.

Судебная практика.

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. №3.

2. Информационное письмо Президиума Арбитражного суда РФ "О государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним" от 1 июня 2000 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. №8.

3. Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 N 678/96.

4. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.10.2001 по делу N Ф04/3053-1011/А45-2001.

5. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.02.1999 по делу N Ф04/274-18/А70-99.

6. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.2003 по делу N Ф04/382-16/А45-2003.

7. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.08.1999 по делу N Ф04/1732-377/А75-99.

8. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.06.2001 по делу N Ф04/1785-522/А46-2001.

9. Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Примечаний нет.