Введение 3

1. Особенности договора аренды коммерческой недвижимости

1.1. Договор аренды коммерческой недвижимости как разновидность договора аренды 7

1.2. Нежилое помещение как объект договора аренды 14

1.3. Договорные конструкции, применяемые при заключении договора аренды коммерческой недвижимости 16

1.4. Порядок заключения и государственная регистрация договора аренды коммерческой недвижимости 23

2. Особенности изменения, прекращения договора аренды коммерческой недвижимости

2.1 Основания изменения и прекращения договора аренды коммерческой недвижимости 35

2.2. Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды коммерческой недвижимости 42

2.3. Признание договора аренды незаключенным и недействительным 48

2.4. Практика реализации правоприменения по договорам аренды коммерческой недвижимости на примере деятельности арбитражных судов Московского округа, Уральского округа 64

Заключение 74

Библиографический список 78

Приложения 84

Недвижимость - один из самых ценных и важных объектов гражданского и предпринимательского оборота. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы многих граждан и юридических лиц, а также государства.

Наибольшее количество сделок отмечено в сфере коммерческой недвижимости, находящейся в руках частных лиц. Так, по данным аналитиков 87% отечественного частного капитала задействовано в сфере коммерческой недвижимости.

Дефицит в качественной коммерческой недвижимости стабильно отмечался последние три года, особенно это касалось отдаленных от "столиц" России регионов, в том числе и в Челябинске. Ежегодно спрос на нее увеличивался примерно на 30%, что повышало инвестиционную привлекательность подобных объектов .

Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость до сентября 2008 г. стоила дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели были в состоянии приобрести помещение в собственность. Поэтому значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины или для иных производственных целей.

Несмотря на распространенность аренды коммерческой недвижимости в гражданском обороте, в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок . Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота; возникают споры, обусловленные столкновением имущественных интересов.

Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями.

Необходимость глубокого и всестороннего изучения этого вопроса вызвана сложностью и многообразием объектов недвижимости.

Актуальность рассматриваемой темы заключается в том, что аренда коммерческой недвижимости, как правовое явление, существовала и будет существовать, а, значит, совершенствование законодательства в сфере регулирования аренды коммерческой недвижимости позволит разрешить трудности правоприменения в области аренды, заключающиеся во взаимоисключающей судебной практики.

Интерес к этим договорам обусловлен рядом причин, в частности наличием специальных нормативно-правовых правил регулирования таких договоров, арбитражным порядком рассмотрения споров, связанных с заключением, изменением, исполнением и расторжением, а также значением договора как основания возникновений обязательственных правоотношений.

Цель данной работы - определение места норм, регулирующих аренду коммерческой недвижимости в современной системе российского права, а также комплексный анализ теоретических и практических проблем, возникающих в процессе заключения, изменения, расторжения договора аренды, а также исполнения условий данного договора, как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Также считаем важным затронуть в работе условия, при которых договор аренды коммерческой недвижимости признается незаключенным и недействительным, правовые последствия, наступающие в результате признания этого факта для участников данного договора.

Объект данного исследования - общественные отношения, возникающие по поводу обременения вещных прав собственника при передаче его имущества в аренду.

Предметом исследования является договор аренды коммерческой недвижимости.

Для выполнения цели работы поставим ряд задач:

1.показать специфику договора аренды коммерческой недвижимости как разновидности договора аренды;

2. показать договорные конструкции, применяемые в практике гражданского оборота при аренде коммерческой недвижимости;

3. показать существенные условия договора аренды, а также условия, необходимые для признания договора аренды заключенным;

4. рассмотреть судебно-арбитражную практику признания договора аренды незаключенным и недействительным и правовые последствия для сторон данного договора.

5. разработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды коммерческой недвижимости.

Методологическую основу данного исследования составляют общелогические методы: анализ и синтез, аналогия. Наряду с общелогическими методами в работе используются сравнительно-правовой, системно-структурный методы научного исследования.

Исходя из цели и поставленных задач, была выработана структура дипломной работы, которая состоит их введения, двух глав, логически разделенных на разделы, заключения, приложения и списка использованной литературы.

Первая глава настоящей дипломной работы посвящена рассмотрению особенностей договора аренды коммерческой недвижимости, которые отличают его от прочих договоров аренды. В работе приводится подробный анализ объекта договора аренды коммерческой недвижимости, других существенных условий договора аренды, среди которых важным является государственная регистрация данного договора; также в первой главе описываются различные договорные конструкции, применяемые при заключении договора аренды коммерческой недвижимости в РФ.

Во второй главе будут рассмотрены особенности изменения и прекращения договора аренды коммерческой недвижимости, а также условия, при которых договор аренды признается незаключенным и недействительным, а также правовые последствия для сторон-участников данного договора.

Полагаем, что указанная структура работы позволит достичь поставленные цели.

Теоретическую основу данной работы составили работы таких ученых-юристов, как Брагинский М.И., Мейер Д.И., Садиков О.Н., которые освещают в своих работах договор аренды и его отличительные черты. При написании данной работы применялось действующее законодательство РФ (Конституция РФ, ГК РФ, АПК РФ, ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обзоры судебной практики, научно-исследовательский материал.

В данной работе приводится анализ не только трудов российских юристов-классиков, но судебной практики, накопленной за период работы арбитражных судов РФ с 2002 по 2009 гг., так как именно на практике раскрываются спорные аспекты, связанные с оборотом коммерческой недвижимости.

Особенное внимание уделяется деятельности Арбитражного суда Челябинской области по разрешению споров, возникающих из гражданских правоотношений, а именно по договорам аренды за 2007 -2008 гг., что нашло отражение в Приложении к дипломной работе.

Недвижимость - один из самых ценных и важных объектов гражданского и предпринимательского оборота. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы многих граждан и юридических лиц, а также государства.

Наибольшее количество сделок отмечено в сфере коммерческой недвижимости, находящейся в руках частных лиц. Так, по данным аналитиков 87% отечественного частного капитала задействовано в сфере коммерческой недвижимости.

Дефицит в качественной коммерческой недвижимости стабильно отмечался последние три года, особенно это касалось отдаленных от "столиц" России регионов, в том числе и в Челябинске. Ежегодно спрос на нее увеличивался примерно на 30%, что повышало инвестиционную привлекательность подобных объектов .

Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость до сентября 2008 г. стоила дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели были в состоянии приобрести помещение в собственность. Поэтому значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины или для иных производственных целей.

Несмотря на распространенность аренды коммерческой недвижимости в гражданском обороте, в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок . Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота; возникают споры, обусловленные столкновением имущественных интересов.

Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями.

Необходимость глубокого и всестороннего изучения этого вопроса вызвана сложностью и многообразием объектов недвижимости.

Актуальность рассматриваемой темы заключается в том, что аренда коммерческой недвижимости, как правовое явление, существовала и будет существовать, а, значит, совершенствование законодательства в сфере регулирования аренды коммерческой недвижимости позволит разрешить трудности правоприменения в области аренды, заключающиеся во взаимоисключающей судебной практики.

Интерес к этим договорам обусловлен рядом причин, в частности наличием специальных нормативно-правовых правил регулирования таких договоров, арбитражным порядком рассмотрения споров, связанных с заключением, изменением, исполнением и расторжением, а также значением договора как основания возникновений обязательственных правоотношений.

Цель данной работы - определение места норм, регулирующих аренду коммерческой недвижимости в современной системе российского права, а также комплексный анализ теоретических и практических проблем, возникающих в процессе заключения, изменения, расторжения договора аренды, а также исполнения условий данного договора, как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Также считаем важным затронуть в работе условия, при которых договор аренды коммерческой недвижимости признается незаключенным и недействительным, правовые последствия, наступающие в результате признания этого факта для участников данного договора.

Объект данного исследования - общественные отношения, возникающие по поводу обременения вещных прав собственника при передаче его имущества в аренду.

Предметом исследования является договор аренды коммерческой недвижимости.

Для выполнения цели работы поставим ряд задач:

1.показать специфику договора аренды коммерческой недвижимости как разновидности договора аренды;

2. показать договорные конструкции, применяемые в практике гражданского оборота при аренде коммерческой недвижимости;

3. показать существенные условия договора аренды, а также условия, необходимые для признания договора аренды заключенным;

4. рассмотреть судебно-арбитражную практику признания договора аренды незаключенным и недействительным и правовые последствия для сторон данного договора.

5. разработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды коммерческой недвижимости.

Методологическую основу данного исследования составляют общелогические методы: анализ и синтез, аналогия. Наряду с общелогическими методами в работе используются сравнительно-правовой, системно-структурный методы научного исследования.

Исходя из цели и поставленных задач, была выработана структура дипломной работы, которая состоит их введения, двух глав, логически разделенных на разделы, заключения, приложения и списка использованной литературы.

Первая глава настоящей дипломной работы посвящена рассмотрению особенностей договора аренды коммерческой недвижимости, которые отличают его от прочих договоров аренды. В работе приводится подробный анализ объекта договора аренды коммерческой недвижимости, других существенных условий договора аренды, среди которых важным является государственная регистрация данного договора; также в первой главе описываются различные договорные конструкции, применяемые при заключении договора аренды коммерческой недвижимости в РФ.

Во второй главе будут рассмотрены особенности изменения и прекращения договора аренды коммерческой недвижимости, а также условия, при которых договор аренды признается незаключенным и недействительным, а также правовые последствия для сторон-участников данного договора.

Полагаем, что указанная структура работы позволит достичь поставленные цели.

Теоретическую основу данной работы составили работы таких ученых-юристов, как Брагинский М.И., Мейер Д.И., Садиков О.Н., которые освещают в своих работах договор аренды и его отличительные черты. При написании данной работы применялось действующее законодательство РФ (Конституция РФ, ГК РФ, АПК РФ, ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обзоры судебной практики, научно-исследовательский материал.

В данной работе приводится анализ не только трудов российских юристов-классиков, но судебной практики, накопленной за период работы арбитражных судов РФ с 2002 по 2009 гг., так как именно на практике раскрываются спорные аспекты, связанные с оборотом коммерческой недвижимости.

Особенное внимание уделяется деятельности Арбитражного суда Челябинской области по разрешению споров, возникающих из гражданских правоотношений, а именно по договорам аренды за 2007 -2008 гг., что нашло отражение в Приложении к дипломной работе.

Примечаний нет.