Введение……………………………………………………………….…..........3

1. Договор купли-продажи жилого помещения

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения………… ………7

1.2 Форма договора купли-продажи……………………………………… ...10

2. Существенные условия договора

2.1. Предмет договора купли-продажи жилого помещения 11

2.2. Цена в договоре купли-продажи жилого помещения 13

2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. 23

3. Особенности договора купли-продажи жилого помещения

3.1. Гарантии прав членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников. 27

3.2. Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора купли-продажи жилого помещения 48

3.3 Виды договор купли-продажи жилого помещения……………………..61

Заключение …………………………………………………………………….71

Библиографический список…………………………………………………..77

Приложение…………………………………………………………………...83

Современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и в практическом плане, поскольку операции с недвижимостью стали массовыми и повседневными в жизни граждан. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходиться нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе купли-продажи жилых помещений.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

Цель настоящего исследования состоит в изучении и обобщении обширного комплекса правовых вопросов, связанных с куплей-продажей жилых помещений и применения результатов исследования на практике.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач:

- дать понятие договору купли-продажи жилого помещения;

- определить существенные условия договора купли-продажи жилого помещения;

- установить особенности предмета и цены в вышеуказанном договоре;

- установить особенности договора купли-продажи жилого помещения;

- показать особенности гарантий прав членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников;

- дать понятие и общую характеристику видов договоров купли-продажи жилого помещения;

- затронуть вопрос государственной регистрации прав на жилое помещение и договора купли-продажи жилого помещения;

- разработать рекомендаций по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области продажи жилого помещения.

При работе над темой использовались такие методы исследования как метод анализа синтеза, сравнительно - правовой метод и др.

Структура и объем дипломной работы определены характером поставленной цели и задач исследования. Работа состоит из: введения четырех глав, заключения, библиографического списка и заключения.

В первой главе дается общая характеристика понятию договора купли-продажи жилого помещения, проводиться анализ признаков отличающих его от иных видов договоров.

Вторая глава направлена на рассмотрение существенных условий договора. В первом параграфе определяется предмет договора купли-продажи жилого помещения. Во втором параграфе рассматривается понятие "цены" в договоре купли-продажи. В третьем параграфе исследуется перечень лиц имеющих право пользования жилым помещением.

В третьей главе рассматриваются виды договоров купли-продажи жилых помещений. Проводится анализ различий по предмету, по субъектам и т.д.

Четвертая глава посвящена анализу особенностей договора купли-продажи жилого помещения. В первом параграфе рассматриваются гарантии прав членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников. Судьба их прав в случаи отчуждения жилого помещения. Во втором параграфе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Рассмотрены различные примеры из судебной практики по проблемам, возникающим в ходе государственной регистрации прав на жилые помещения, а так же договоров купли-продажи.

Различные вопросы правоотношений возникающих в процессе купли - продажи жилых помещений, такие как: особенности составление и заключение договоров купли-продажи жилого помещения, гарантии прав лиц имеющих право постоянного проживания в отчуждаемом жилом помещении, регистраций прав на жилое помещение, определение момента вступления в права собственности покупателя недвижимого имущества, гарантии исполнения обязательств по договору обеими сторонами, рассматривались в отечественной и зарубежной литературе разных лет. Однако, несмотря на несомненную значимость проводимых по данной тематике исследований, вместе с тем представляется, что они не исчерпали всего круга вопросов, требующих своего разрешения в данной области. Так, в частности, до сих пор среди исследователей нет единства по поводу определения момента вступления в права собственности покупателя, так же дискуссионным вопросом остается вопрос, касающийся основания возникновения права собственности у приобретателя недвижимого имущества. Среди большого количества специалистов, посвятивших свои работы данной тематике в различные годы, следует выделить таких авторов как Козырь О.М., Чупрынина Н.Ю., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Толстой Ю.К. Материалы их работ были использованы при написании дипломной работы.

Источниковой и нормативной базой исследования являются законодательные акты РФ, специальная научная литература, монографии, статьи в научных изданиях, и сборниках, доклады и материалы судебной практики.

Проведенный анализ судебной практики по данной категории дел показывает отсутствие единообразного подхода в принятии судебных решений по спорам, связанным с имущественными правами граждан. А проведенный анализ законодательных актов показывает несоответствие законодательных норм друг другу.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в:

- изучении и обобщении обширного комплекса правовых вопросов, связанных с куплей-продажей жилых помещений;

- в выводах по анализу процессуальных особенностей рассмотрения дел данной категории, которые могут быть использованы в правоприменительной деятельности;

- в разработке конкретных рекомендаций по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области продажи жилого помещения.

1. Конституция Российской Федерации: [основной закон: принят всенародным голосованием 12 декабря 1993г.: по состоянию на 30 декабря 2008г.]. - М.: Издательство "Омега-Л", 2010. - 63 с.

2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: [федеральный закон: принят Государственной Думой 23 октября 2002г.: по состоянию на 30 апреля 2010г.]. - М.: Издательство "Омега-Л", 2010. - 128 с.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации [федеральный закон: принят Государственной Думой 16 июля 1998г.: по состоянию на 09 марта 2010г.]. - М.: Издательство "Омега-Л", 2010. - 583 с.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации [федеральный закон: принят Государственной думой 29.12.2004 г.: по состоянию на 4 мая 2010 г.]. -М.: Издательство "Омега-Л" 46 с.

5. Семейный кодекс Российской Федерации [федеральный закон: принят Государственной Думой г.: по состоянию на 1 сентября 2008 г.]. -М.: Издательство "Омега-Л" 46 с.

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 -ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": [по состоянию на 7 апреля 2010 г.] // Российская газета. 1997. 5 августа № 149.

7. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": [по состоянию на 29 января 2010 г.] // Российская газета. 1997. 5 августа № 149.

8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке": [по состоянию на 17 июля 2009 г.] // Российская газета. 1997. 5 августа № 149.

9. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ": [по состоянию на 11 июня 2008 г.] // Российская газета. 1997. 5 августа № 149.

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // СЗ РФ. 1998. №9.

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. №8.

12. Постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. № 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 2001. №16.

13. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Вестник ВАС РФ. 1998. №10.

14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 9. Стр. 56.

15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" // Весник ВАС РФ. 1998. №10.

16. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997г. № 21. "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". // СЗ РФ. 1997. №14

17. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // СЗ РФ. 2000. №23.

18. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. №. 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства". // СЗ РФ. 2001. №16

19. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 21. "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". // СЗ РФ. 2001. №28

20. Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2002 г. N 706-ПП "О порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы". // СЗ РФ. 2001. №16.

21. Артемов, В.В.. Продажа квартиры по заниженной цене: почему лучше заплатить налоги.//Адвокат, 2007, № 10.-С. 25-33.

22. Бакунов, А.В.. Гражданское право России (часть особенная). -М.: СахГу, 2007.- 583с.

23. Брагинский, М.И.., Залесский, В.В., Гражданское право России. Курс лекций. -М.: Юриздат, 1996.- 592с.

24. Брагинский, М.И.. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: комментарий к закону.//Право и экономика.- 1997, № 19.-С.20-26.

25. Витрянский, В.В.. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. //Хозяйство и право.- 2003, № 6.-С.48-50.

26. Гребнева, Н.А.. Движущая сила недвижимости.//Бизнесс-адвокат.- 2001, № 22.-С. 14.

27. Гришаев, С.П.. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа). М.: Бек, 2000.- 258с.

28. Гуев, А.Н.. Постатейный комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации. М.: -Экзамен, 2006 г.- 693с.

29. Егоров, Н.Д., Сергеев, А.П., Гражданское право. М.: Юриздат, 2000.-611с.

30. Захарова, Н.А. Договор купли-продажи жилых помещений, квартиры, части жилого дома или квартиры.//Бюллетень Министерства Юстиции.- 2001, №12.-С. 52-59.

31. Киндеева, Е.А.. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М.: Юриздат, 2000.-183с.

32. Камышанский, В.П.. Право собственности: пределы и ограничения. // Закон и право.-2000, №3-С.48-56.

33. Кислякова, М.А.. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости. //Современное право.-2003, № 10.-С.28-30.

34. Кузнецов, А.В., Херрман, Х.. Комментарий к федеральному закону "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" //Законодательство и экономика. 2003, № 2.-С.45-56.

35. Макаров, Г.П.. Способы защиты прав граждан на рынке жилья Обеспечение собственности .//Гражданин и право. 2001, № 7.-С.38-40.

36. Редин, С. В.. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. //Городская собственность. 2001, № 5.-С.45-56.

37. Романов, О.В.. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. //Хозяйство и право. 1999, № 7.-С. 55-64.

38. Рубинова, Н.И., О порядке заключения договоров купли-продажи с рассрочкой платежа на свободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения: Недвижимость. //Юридический мир. 2001, № 9.-С.48-52.

39. Суханов, Е.А.. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. М.: ИЗП, 1997.-709с.

40. Садиков, О.Н.. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части второй). М.: Лига, 1997.-592с.

41. Сучкова, Н.О.. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.//Право и экономика.1998, № 5.С.53-56.

42. Тихомиров, М.Ю.. Акционерное общество: основы правового положения. М.: - Экзамен, 2007 г.- 254 с.

43. Терехова, О.В.. Защита добросовестного приобретателя недвижимости.// Правовые вопросы недвижимости. 2007, №1. - С. 42-45.

44. Царев, М.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовое регулирование экономической деятельности. //Современное право. 2003, №12. - С.57-59.

45. Чубаров, В.В.. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости. //Право и экономика. 2003, № 3.-С. 42-45.

46. Шулева, Г.Г.. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.//Бух. Учет. 1998, № 11.-С.18-23.

47. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" // СПС Консультант Плюс. 2010.

48. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 16 ноября 2006 г. № 52 "О применении судами законодательства, регулирующего материальную ответственность работников за ущерб, причиненный работодателю"// СПС Консультант Плюс. 2010.

49. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17 марта 2004 г. № 2 "О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации"// СПС Консультант Плюс. 2010.

50. Письмо Министерства Финансов Российской Федерации от 1 сентября 2009г. № 03-05-06-03/40 "О рассмотрении обращения по вопросам уплаты государственной пошлины при оформлении договора купли-продажи и договора дарения жилого помещения"// СПС Консультант Плюс. 2010.

Примечаний нет.