ВВЕДЕНИЕ 5

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 8

1.1 Понятие недвижимого имущества и его виды 8

1.2 Виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества 16

1.3 Принципы оценки недвижимого имущества 22

2 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 32

2.1 Информационное обеспечение оценки недвижимости 32

2.2 Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества 36

2.3 Подходы, используемые при оценке недвижимости 49

2.3.1 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом 49

2.3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом 66

2.3.3 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 71

3 ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ ПЕРЕУЛОК МАМИНА 6А,17 74

3.1 Современное состояние рынка жилых помещений г. Челябинска 74

3.2 Характеристика жилого помещения, расположенного по адресу переулок Мамина, 6А - 17 87

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки 89

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 102

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 109

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ А - Планировка двухкомнатной квартиры 97 серии, расположенной по адресу г.Челябинск, пер.Мамина, д.6А, кВ.17 116

ПРИЛОЖЕНИЕ Б – Изображения здания объекта оценки 117

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Современная действительность показывает, что наука в области экономики не нашла своего отражения на практике. В сущности, имеются расхождения в этих двух областях: в оценочной деятельности и в экономике недвижимости. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятия и объектов недвижимости (в том числе и земельных участков).

В настоящее время оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков. Эти проблемы негативно влияют на доходность и в конечном итоге на стоимость недвижимости в целом.

Объектом исследования в работе является жилое помещение, расположенное по адресу пер.Мамина 6А -17

Предметом исследования данной работы являются экономические отношения, складывающиеся по поводу оценки рыночной стоимости недвижимости.

Целью исследования является определить рыночную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу пер.Мамина 6А -17.

Цель предполагает решение ряда задач:

1. Рассмотреть понятие недвижимости и его видов.

2. Проанализировать основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества.

3. Определить основные принципы оценки недвижимого имущества.

4. Проанализировать информационного обеспечения оценки недвижимости.

5. Рассмотреть правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

6. Рассмотреть основные подходы, используемые при оценке недвижимости

7. Проанализировать современного состояния рынка жилья в Челябинске.

8. Рассчитать рыночной стоимости объекта оценки - жилого помещения, расположенного по адресу пер.Мамина 6А -17

Теоретико-методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных авторов, таких как Ковалев А.П., Кружин А.Б., Балабанов И.Т., Грязнова А.Г., Тарасевич Е.И. по проблеме оценке недвижимости, а также публикации в периодических изданиях российских авторов по данной проблематике.

Применяются следующие методы исследования для решения поставленных задач:

- метод прямой капитализации;

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- метод парных продаж.

В ходе исследования были применены методы сравнения и анализа. Оценка стоимости объекта работы была проведена с применением доходного и сравнительного подходов. Также было проведено согласование полученных результатов.

Информационную базу исследования составили законодательные акты РФ в сфере оценочной деятельности; данные агентства недвижимости «Ман»; аналитические данные из средств массовой информации; аналитические отчеты; материалы и данные периодической печати; монографии по теме дипломной работы, а так же данные Интернет-сайтов и поисково-справочных систем Гарант и Консультант +, а также данные данные полученные от собственника жилого помещения, расположенного по адресу пер.Мамина 6А -17.

Структура исследования характеризуется наличием реферата, введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. – М.: Информэкспо, 2006. – 880 с.

2. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2005. – 488 с.

3. Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации: Постановление правительства РФ от 20.09.1999г. № 932 // Кодексы и законы Российской Федерации. - СПб.: Весь, 2007. - 988 с.

4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»: Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254 // Российская газета. - 2007. - № 3. - С. 5-6.

5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»: Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 255 // Российская газета. - 2007,- № 3. - С. 7.

6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 256 // Российская газета. - 2007.- № 3. - С. 8.

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1999г. № 122 - ФЗ // Кодексы и законы Российской Федерации. - СПб.: Весь, 2007. - 988 с.

8. Аленичева, Е.В. Методы оценки объектов недвижимости: Учебное пособие. / Е.В.Аленичева. - Тамбов.: ТГУ, 2005. -25 с.

9. Артеменков, И.Л. Оценка недвижимости. – Ч. 1. – 3.-е изд. / И.Л. Артеменков, Г.В.Попов. – М.: АО РОО, 2006. – 67 с.

10. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России. / И.Т.Балабанов. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 216 с.

11. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие./ И.Т.Балабанов. –СПб.: Питер, 2008. – 208 с.

12. Белых, Л.П. Формирование портфеля недвижимости. / Л.П. Белых.– М.: Финансы и статистика, 2007. – 306 с.

13. Беренс, В. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ./ В. Беренс, П.М. Хавранек. - М. Интерэксперт, 2008. – 270 с.

14. Бойко, Т. Недвижимость : парадоксы закона и логика права/ Т.Бойко // ж-л «ЭКО» - 2006 - № 9 – С.5 - 7

15. Бяков, Э. Приватизация и создание рынка недвижимости/ Э.Бяков // Российский экономический журнал – 2006 - № 5-6 – С.124-126

16. Витрянский, В. Купля – продажа / Витрянский В. // Хозяйство и право – 2006 - №1. –С.17-18

17. Витрянский, В. Отдельные виды договора аренды/ Витрянский В. // Хозяйство и право- 2006 - №3 – С.154-156

18. Газман, В. Гарантии для участников лизинговых операций/ В. Газман // Хозяйство и право – 2005 - №11 – С.34-36

19. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости.: Учебник / В.А.Горемыкин - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2006. – 516 с.

20. Горемыкин, В.А. Рынок недвижимости. / В.А.Горемыкин – М.: МЭГУ, 2006. – 196 с.

21. Горемыкин, В.А. Стоимость земли и методы ее оценки/ В.А.Горемыкин // Вопросы оценки. – 2006 - №1 – С.56-57

22. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник. / В.А.Горемыкин – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2006. – 836 с.

23. Горохов, Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества / Д.Б. Горохов // Законодательство и экономика – 2008 – 6- 7. С.23-28

24. Гранова, И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие./ И.В.Гранова. – СПб.: Питер, 2007. – 208 с.

25. Грибоевский, С.В. Оценка доходной недвижимости. / С.В. Гриюоевский.– СПб.: Питер, 2007. – 325 с.

26. Григорьев, В.В., Федотова М. А. Оценка предприятия. / Григорьев В.В.– М.: Инфра-М, 2006. – 248 с.

27. Денисенко, Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, / Денисенко Е.Б. - Н-ск, НГАСУ, 2008. – 264 с.

28. Золотарев, И.И., Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. / И.И. Золотарев, А.И.Щербаков, Н.А. Щербакова. - Н-ск:НГАС, 2006. – 268 с.

29. Золотарев, И.И.Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях / И.И. Золотарев, А.И.Щербаков, Н.А. Щербакова // Н-ск: СГГА, 2006. – 154 с.

30. Желтков, Е.Л. Защита граждан от посягательств на их права при cовершении жилищных сделок/ Е.Л.Желтков // Гражданин и право. - 2008. - № 5. - С. 48-61.

31. Калачева, С.А. Сделки с недвижимостью./ С.А. Калачева. – М.: Книга-сервис, 2005. – 176 с.

32. Калачева, С.А. Операции с недвижимостью./ С.А. Калачева. – М.: Приор, 2007. - 194 с.

33. Ковалев, А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. / А.П.Ковалев. – М.: Финстатинформ, 2005. – 80 с.

34. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. / С.П.Коростылев – М.: РДЛ, 2006. – 146 с.

35. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. / С.П. Коростылев – М., 2007. – 196 с.

36. Кротов, М.В. Методы сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объекта / М.В.Кротов. // Вопросы оценки. - 2008. - № 1. - С. 34-42.

37. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. / А.Б. Крутик – СПб.: Лань, 2008. – 48 с.

38. Кузьмин, В. Предвыборный рынок/ В.Кузьмин.// Эксперт – 2009- №23 – С.15 - 16

39. Купчин, А.Н. Рынок недвижимости: состав и тенденция развития. Учебное пособие / А.Н.Курчин. - М. 2006. – 112 с.

40. Купчина, Л.А. Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду / Л.А.Купчина // Бух. учет. – М., 2007. - № 9 – С.11-13

41. Лаврухин, О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? / О.Лаврухин// ж-л «Бизнес» - 2006 - №11 – С.118-119

42. Левадная, Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации/ Н.Левадная // Инвест курьер ; М. 2006. – 152 с.

43. Лозебо, А. О правах собственности на недвижимое имущество / А.Лозебо // Экономическая газета – 2005 - № 4 – С.11-13

44. Макаров, Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере/ Г.Макаров. //Хозяйство и право - 2007 - № 3 – С.8-12

45. Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. – СПБ.: Питер, 2008. – 416 с.

46. Новак, Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ Д.В.Новак. // Право и экономика – 2008 - №10. – С. 114-116

47. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Д.К. Эккерта. – М.: Старт Интер, 2005. – Т. 1. – 384 с.

48. Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Под ред. В.Н. Мягкова, Е.А. Платоновой. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 2005. – 154 с.

49. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

50. Оценка объектов недвижимости. / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 2006. – 472 с.

51. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты /под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 372 с.

52. Оценка рыночной стоимости недвижимости. под ред. В. В. Григорьева. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384 с.

53. Павлов, П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество / П.Павлов. // Российская юстиция – 2005 - №5 – С.54-55

54. Попов, Г.В. Оценка доходной недвижимости. / Г.В.Попов – М.:Инфра-М, 2005. – 154 с.

55. Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. / И.А.Рахман. – М.: Экономика, 2006. – 294 с.

56. Романов, О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения / О.Романов. // Хозяйство и право - 2008 - № 7- 8 – С. 26-28

57. Рузакова, О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве/ О.А.Рузакова. // Законодательство. – 2008 - №2. – С.154-156

58. Сборник ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Росгражданстрой. – М.: Прейскурант, 2008. – 72 с.

59. Сергеев., И.В. Организация и финансирование инвестиций. / И.В.Сергеев– М.: 2008. – 186 с.

60. Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка./ Л.А.Сивкова – М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2006. – 230 с.

61. Симионова, Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы

недвижимости. / Н.Е.Симионова. - М.: ИКЦ Март, 2006. - 448 с.

62. Синявский, Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельность./ Н.Г.Синявский – М.: Финансы и статистика, 2007. – 240 с.

63. Сосненко, Л.С Оценка недвижимости для целей инвестирования: Учебное пособие./ Л.С.Сосненко, Л.Б. Тетеркина - Челябинск.: ЮУрГУ, 2005. - 75 с.

64. Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка / Л.А.Сивкова // Юридический бюллетень предпринимателя. 2006. - №23. - С. 14-18.

65. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Изд-во СПбГТУЭФ, 2006. - 184 с.

66. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. / Л.Н. Тепман - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 283 с.

67. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов / В.И. Ресин. - 2-е изд. - М.: Дело, 2004. - 327 с.

68. Цены есть а рынка нет. (Обзор рынка недвижимости г.Челябинска) -http://www.chelreal.ru/index/?article_id=345728&mterface=interface%2

69. Мониторинг цен на жилую недвижимость в г.Челябинске. - http://www.analiz.chelreal.ru/

70. Кабинетные исследования (Обзор рынка недвижимости г.Челябинска) - http://www.info-mark .ru/mr.shtml -.

71. Методы сбора информации и инструменты анализа.- http://www.cfin.ru/lib-research/methods -

Примечаний нет.